Significato e utilizzo nell'operazione
RICS definisce il GDV come il valore di mercato aggregato del progetto di sviluppo proposto, in base all'ipotesi speciale che sia completato alla data di valutazione alle condizioni di mercato prevalenti. [S1]
Homes England descrive il GDV come il reddito totale del progetto, inclusi vendite private, edilizia abitativa accessibile e valore degli investimenti commerciali, con un trattamento dichiarato dei costi a carico dell'acquirente. [S2]
Metodo di controllo proposto: conservare un programma delle unità, evidenze comparabili, registro delle rettifiche, tempistica delle vendite e tabella di sensibilità; riconciliare separatamente i valori lordi con gli incassi netti e la tempistica di cassa.
Esempio pratico
Solo progetto di vendita illustrativo. Ipotizzare 60 unità standard a USD 300,000,, 20 unità premium a USD 450,000 e spazi commerciali valutati a USD 3 million.
Scorri la tabella orizzontalmente per visualizzare tutte le colonne.
| Componente | Calcolo | Valore |
|---|---|---|
| Unità standard | 60 x 300.000 | USD 18 million |
| Unità premium | 20 x 450.000 | USD 9 million |
| Spazi commerciali | Assunto | USD 3 million |
| Valore di sviluppo lordo | 18 + 9 + 3 | USD 30 million |
| Valore di sviluppo lordo dopo un ribasso del 10% dei prezzi residenziali | 27 x 90% + 3 | USD 27.3 million |
Il valore di sviluppo lordo di base è USD 30 million e la riduzione indicata dei prezzi residenziali produce USD 27.3 million. Nessuno dei due importi costituisce un incasso contrattualizzato.
Processo proposto di revisione dell'operazione
Definire il progetto
Riconciliare la pianificazione urbanistica, le superfici, il mix di unità, il regime di proprietà e il cronoprogramma.
Selezionare le evidenze di valutazione
Utilizza vendite comparabili rettificate, canoni, rendimenti e costi dell'acquirente.
Elabora il GDV
Calcola ciascuna componente e riconcilia il valore lordo con i ricavi netti.
Stress
Verifica variazioni di prezzo, canone, rendimento, assorbimento, ritardo e mix.
Checklist delle evidenze
Riscontri del progetto
Permessi, elaborati grafici, superfici, elenco unità e titolarità.
Riscontri di mercato
Transazioni comparabili, incentivi, canoni, rendimenti e date.
Riscontri commerciali
Prenotazioni, prevendite, locazioni e due diligence dell'acquirente.
Riscontri del modello
Ipotesi, rettifiche, tempistiche e sensibilità.
Quadro decisionale
| Situazione | Azione proposta |
|---|---|
| I riscontri comparabili sono obsoleti | Rettifica e rendi nota la base oppure amplia le sensibilità. |
| Le pre-vendite differiscono dalla valutazione | Riconciliare separatamente le unità contrattualizzate e quelle non contrattualizzate. |
| Variazioni del mix | Aggiornare insieme superfici, prezzi, costi e cronoprogramma. |
| L'intervento è articolato in fasi | Modellizzare valore e tempistiche di cassa per fase. |
Errori comuni da verificare
- Considerare il GDV come proventi di cassa correnti.
- Applicare un unico prezzo a unità sostanzialmente diverse.
- Ignorare incentivi e costi a carico dell'acquirente.
- Modificare le ipotesi di valore senza aggiornare costi e tempistiche.
Verificare il valore a completamento
Portare il programma delle unità, la base urbanistica, le evidenze comparabili e la valutazione a una revisione del GDV. Riconciliare ogni componente di valore e ogni ipotesi al ribasso.
Discuti l'operazioneRiferimenti principali e ambito editoriale
- RICS: Valutazione degli immobili in sviluppo
Definizione di GDV e ipotesi alla data di valutazione. Riferimento verificato il 17 settembre 2026. - Homes England: fattibilità economico-finanziaria dei progetti a prevalenza residenziale
Componenti del GDV e contesto della valutazione residuale. Riferimento verificato il 17 settembre 2026.
Formazione generale sul finanziamento dello sviluppo. Le cifre sono ipotetiche. Una valutazione formale richiede standard, evidenze, ipotesi e giudizio professionale qualificato adeguati.
Informazioni aziendali di carattere generale. Ottenere una consulenza adeguata ai profili legali, fiscali, contabili e di finanziamento. Non costituisce offerta, impegno del finanziatore o esito dell'operazione. Tutti gli esempi di calcolo utilizzano dati espressamente ipotizzati. Data della bozza editoriale: 17 settembre 2026.
