Znaczenie i zastosowanie w transakcjach
RICS definiuje GDV jako łączną wartość rynkową proponowanego przedsięwzięcia deweloperskiego przy szczególnym założeniu, że jest ono ukończone na dzień wyceny w panujących warunkach rynkowych. [S1]
Homes England opisuje GDV jako całkowity dochód projektu, obejmujący sprzedaż prywatną, mieszkania dostępne cenowo i wartość inwestycji komercyjnej, z określonym sposobem ujęcia kosztów nabywcy. [S2]
Proponowana metoda kontroli: prowadź harmonogram lokali, dowody porównywalne, rejestr korekt, harmonogram sprzedaży i tabelę wrażliwości; uzgadniaj wartości brutto z wpływami netto oraz odrębnie z harmonogramem przepływów pieniężnych.
Przykład obliczeniowy
Wyłącznie przykładowy projekt sprzedażowy. Załóż 60 lokali standardowych po USD 300,000,, 20 lokali premium po USD 450,000 oraz powierzchnię komercyjną o wartości USD 3 million.
Przewiń tabelę w poziomie, aby wyświetlić wszystkie kolumny.
| Składnik | Obliczenie | Wartość |
|---|---|---|
| Lokale standardowe | 60 x 300 000 | USD 18 million |
| Lokale premium | 20 x 450,000 | USD 9 million |
| Powierzchnia komercyjna | Założono | USD 3 million |
| GDV | 18 + 9 + 3 | USD 30 million |
| GDV po spadku cen mieszkań o 10% | 27 x 90% + 3 | USD 27.3 million |
Bazowy GDV wynosi USD 30 million, a wskazany spadek cen mieszkań daje USD 27.3 million. Żadna z tych kwot nie stanowi zakontraktowanego wpływu.
Proponowany proces przeglądu transakcji
Zdefiniuj inwestycję
Uzgodnij kwestie planistyczne, powierzchnie, strukturę lokali, formę własności i harmonogram.
Wybierz dowody wyceny
Stosuj skorygowane ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości, czynsze, stopy zwrotu i koszty nabywcy.
Opracuj GDV
Oblicz każdy składnik i uzgodnij wartość brutto z wpływami netto.
Test warunków skrajnych
Testuj zmiany cen, czynszów, stóp zwrotu, absorpcji, opóźnień i struktury.
Lista kontrolna dowodów
Dowody dotyczące inwestycji
Planowanie, rysunki, powierzchnie, harmonogram lokali i forma własności.
Dowody rynkowe
Porównywalne transakcje, zachęty, czynsze, stopy zwrotu i daty.
Dowody komercyjne
Rezerwacje, przedsprzedaż, umowy najmu i due diligence nabywcy.
Dowody modelowe
Założenia, korekty, harmonogram i analizy wrażliwości.
Ramy decyzyjne
| Sytuacja | Proponowane działanie |
|---|---|
| Dowody porównawcze są nieaktualne | Skoryguj i ujawnij podstawę lub rozszerz analizy wrażliwości. |
| Przedsprzedaż różni się od wyceny. | Uzgodnij osobno lokale zakontraktowane i niezakontraktowane. |
| Zmiany struktury lokali | Aktualizuj łącznie powierzchnie, ceny, koszty i harmonogram. |
| Inwestycja jest realizowana etapami. | Modeluj wartość i terminy przepływów pieniężnych według etapów. |
Częste błędy do sprawdzenia
- Utożsamianie GDV z bieżącymi wpływami pieniężnymi.
- Stosowanie jednej ceny do istotnie różnych lokali.
- Pomijanie zachęt i kosztów nabywcy.
- Zmiana założeń dotyczących wartości bez aktualizacji kosztów i harmonogramu.
Przetestuj wartość nieruchomości po ukończeniu.
Przedstaw harmonogram lokali, podstawę planistyczną, dowody porównawcze i wycenę do przeglądu GDV. Uzgodnij każdy składnik wartości i założenie scenariusza spadkowego.
Omów transakcjęŹródła pierwotne i zakres redakcyjny
- RICS: Wycena nieruchomości deweloperskiej
Definicja GDV i założenia na dzień wyceny. Odnośnik sprawdzony 17 września 2026 r. - Homes England: wykonalność finansowa projektów z dominującym komponentem mieszkaniowym
Składniki GDV i kontekst analizy rezydualnej. Źródło zweryfikowane 17 września 2026 r.
Ogólne materiały edukacyjne z zakresu finansowania rozwoju. Liczby mają charakter hipotetyczny. Formalna wycena wymaga odpowiednich standardów, dowodów, założeń oraz kwalifikowanego osądu zawodowego.
Ogólne informacje biznesowe. Należy uzyskać poradę odpowiednią do okoliczności prawnych, podatkowych, księgowych i finansowych. Nie stanowi oferty, zobowiązania kredytodawcy ani gwarancji wyniku transakcji. Wszystkie przykłady obliczeniowe opierają się na wyraźnie przyjętych założeniach liczbowych. Data wersji redakcyjnej: 17 września 2026 r.
