Anlamı ve işlemde kullanımı
RICS, GDV'yi önerilen projenin değerleme tarihinde geçerli piyasa koşullarında tamamlanmış olduğu özel varsayımıyla toplam piyasa değeri olarak tanımlar. [S1]
Homes England, GDV'yi özel satışlar, uygun fiyatlı konut ve ticari yatırım değeri dahil olmak üzere toplam proje geliri olarak tanımlar; alıcı maliyetlerinin ele alınışı belirtilir. [S2]
Önerilen kontrol yöntemi: birim çizelgesi, emsal kanıtlar, düzeltme kaydı, satış zamanlaması ve duyarlılık tablosu tutun; brüt değerleri net tahsilatlar ve nakit zamanlamasıyla ayrı ayrı mutabakata bağlayın.
Örnek hesaplama
Yalnızca gösterim amaçlı satış projesi. USD 300,000, fiyatından 60 standart birim, USD 450,000 fiyatından 20 premium birim ve USD 3 million değerinde ticari alan varsayın.
Tüm sütunları görüntülemek için tabloyu yatay olarak kaydırın.
| Bileşen | Hesaplama | Değer |
|---|---|---|
| Standart birimler | 60 x 300.000 | USD 18 million |
| Premium üniteler | 20 x 450.000 | USD 9 million |
| Ticari alan | Varsayılan | USD 3 million |
| Brüt geliştirme değeri | 18 + 9 + 3 | USD 30 million |
| Konut fiyatlarında %10 düşüş sonrası brüt geliştirme değeri | 27 x %90 + 3 | USD 27.3 million |
Baz brüt geliştirme değeri USD 30 million olup, belirtilen konut fiyatı düşüşü USD 27.3 million sonucunu verir. Tutarların hiçbiri sözleşmeye bağlanmış bir tahsilat değildir.
Önerilen işlem inceleme süreci
Geliştirme projesini tanımlayın
Planlama, alanlar, ünite karması, mülkiyet yapısı ve programı uzlaştırın
Değerleme kanıtlarını seçin
Düzeltilmiş emsal satışları, kiraları, getirileri ve alıcı maliyetlerini kullanın.
GDV'yi oluşturun
Her bileşeni hesaplayın ve brüt değeri net tahsilatlarla mutabakatlayın.
Stres testi
Fiyat, kira, getiri, absorpsiyon, gecikme ve ürün karması değişikliklerini test edin.
Kanıt kontrol listesi
Proje kanıtları
Planlama, çizimler, alanlar, birim çizelgesi ve mülkiyet türü.
Piyasa kanıtları
Emsal işlemler, teşvikler, kiralar, getiriler ve tarihler.
Ticari kanıtlar
Rezervasyonlar, ön satışlar, kiralamalar ve alıcı durum tespiti.
Model kanıtları
Varsayımlar, düzeltmeler, zamanlama ve duyarlılıklar.
Karar çerçevesi
| Durum | Önerilen aksiyon |
|---|---|
| Emsal kanıtlar eskimiş | Dayanağı düzeltin ve açıklayın veya duyarlılıkları genişletin. |
| Ön satışlar değerlemeden farklıdır | Sözleşmeye bağlanmış ve bağlanmamış birimleri ayrı ayrı mutabakatlaştırın. |
| Birim karmasındaki değişiklikler | Alanları, fiyatlamayı, maliyetleri ve programı birlikte güncelleyin. |
| Proje etaplıdır | Değeri ve nakit zamanlamasını etap bazında modelleyin. |
Kontrol edilecek yaygın hatalar
- GDV'yi cari nakit hasılatı olarak adlandırmak.
- Önemli ölçüde farklı birimlere tek fiyat uygulamak.
- Teşvikleri ve alıcı maliyetlerini göz ardı etmek.
- Maliyetleri ve zamanlamayı güncellemeden değer varsayımlarını değiştirmek.
Tamamlanmış değeri test edin
Birim çizelgesini, planlama dayanağını, emsal kanıtları ve değerlemeyi bir GDV incelemesinde bir araya getirin. Her değer bileşenini ve olumsuz senaryo varsayımını mutabakatlaştırın.
İşlemi görüşünBirincil kaynaklar ve editoryal kapsam
- RICS: Geliştirme amaçlı gayrimenkul değerlemesi
GDV tanımı ve değerleme tarihi varsayımları. Referans 17 Eylül 2026'da kontrol edildi. - Homes England: Konut odaklı projelerde finansal uygulanabilirlik
GDV bileşenleri ve artık değerleme bağlamı. Referans 17 Eylül 2026'da kontrol edildi.
Genel geliştirme finansmanı eğitimi. Rakamlar varsayımsaldır. Resmî bir değerleme; uygun standartlar, kanıtlar, varsayımlar ve nitelikli profesyonel muhakeme gerektirir.
Genel iş bilgileri. Hukuki, vergi, muhasebe ve finansman durumlarına uygun danışmanlık alın. Hiçbir teklif, kredi veren taahhüdü veya işlem sonucu beyan edilmemektedir. Tüm çözümlü örneklerde açıkça varsayılan tutarlar kullanılmaktadır. Editoryal taslak tarihi: 17 Eylül 2026.
