Définition et utilisation dans une transaction
RICS définit le GDV comme la valeur marchande globale du développement proposé dans l'hypothèse particulière qu'il soit achevé à la date d'évaluation dans les conditions de marché actuelles. [S1]
Homes England décrit le GDV comme le revenu total du programme, y compris les ventes privées, les logements abordables et la valeur de l'investissement commercial, avec un traitement déclaré des coûts d'achat. [S2]
Méthode de contrôle proposée : conserver un calendrier d'unités, des preuves comparables, un journal d'ajustement, un calendrier de vente et un tableau de sensibilité ; rapprocher les valeurs brutes des recettes nettes et du timing de trésorerie séparément.
Exemple chiffré
Schéma de vente indicatif uniquement. Supposons 60 unités standard à USD 300,000, 20 unités premium à USD 450,000 et un espace commercial évalué à USD 3 millions.
Faites défiler le tableau horizontalement pour afficher toutes les colonnes.
| Composant | Calcul | Valeur |
|---|---|---|
| Unités standards | 60 x 300,000 | USD 18 millions |
| Unités premium | 20 x 450,000 | USD 9 millions |
| Espace commercial | Supposé | USD 3 millions |
| GDV | 18 + 9 + 3 | USD 30 millions |
| GDV après baisse du prix résidentiel de 10 % | 27 x 90% + 3 | USD 27.3 millions |
Le GDV de base est de USD 30 millions et l'inconvénient résidentiel déclaré produit USD 27.3 millions. Aucun des deux montants ne constitue un reçu contractuel.
Processus d'examen des transactions proposé
Définir le schéma
Concilier la planification, les zones, la composition des unités, le mode d'occupation et le programme.
Sélectionnez les preuves d'évaluation
Utilisez les ventes, les loyers, les rendements et les coûts d'achat comparables ajustés.
Construire GDV
Calculez chaque composant et rapprochez la valeur brute des recettes nettes.
Stresser
Testez les changements de prix, de loyer, de rendement, d’absorption, de retard et de mix.
Liste de contrôle des preuves
Preuve du stratagème
Planification, dessins, superficies, calendrier des unités et mode d'occupation.
Preuve du marché
Transactions, incitations, loyers, rendements et dates comparables.
Preuve commerciale
Réservations, préventes, locations et diligences acheteurs.
Preuve modèle
Hypothèses, ajustements, calendrier et sensibilités.
Cadre décisionnel
| Situation | Action proposée |
|---|---|
| Les preuves comparables sont obsolètes | Ajustez et divulguez la base ou élargissez les sensibilités. |
| Les préventes diffèrent de l’évaluation | Réconciliez séparément les unités contractées et non contractées. |
| Changements de mixage | Mettez à jour les zones, les prix, les coûts et le programme ensemble. |
| Le projet est progressif | Valeur du modèle et timing de trésorerie par phase. |
Erreurs courantes à vérifier
- Appel du produit en espèces actuel de GDV.
- Appliquer un prix à des unités sensiblement différentes.
- Ignorer les incitations et les coûts d’achat.
- Changer les hypothèses de valeur sans mettre à jour les coûts et le calendrier.
Testez la valeur complétée
Apportez le calendrier de l'unité, la base de planification, les preuves comparables et l'évaluation à un examen GDV. Réconciliez chaque composante de valeur et hypothèse de baisse.
Échanger sur la transactionRéférences principales et portée éditoriale
- RICS : Valorisation des biens immobiliers en développement
Définition du GDV et hypothèses relatives à la date d’évaluation. Référence vérifiée 17 septembre 2026. - Homes England : Viabilité financière des projets axés sur le logement
Composantes du GDV et contexte d’évaluation résiduel. Référence vérifiée 17 septembre 2026.
Enseignement général sur le financement du développement. Les chiffres sont hypothétiques. Une évaluation formelle nécessite des normes, des preuves, des hypothèses et un jugement professionnel qualifié.
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