المعنى والاستخدام في المعاملات
تقول OCC أن DSCR يقسم صافي الدخل التشغيلي على خدمة الديون السنوية ويقيس قدرة المقترض على خدمة الديون. وتقول إن المستوى المناسب يجب أن يعكس الاستهلاك وتقلب التدفق النقدي. [S1]
ويستخدم صندوق النقد الدولي تغطية الفائدة كمقياس للقدرة على خدمة الديون ويلاحظ أن النسبة الأقل من واحد تعني أن الأرباح لا تغطي الفائدة دون تعديلات. [S2]
طريقة الاكتتاب المقترحة: حساب القدرة بشكل منفصل في ظل قيود التدفق النقدي والرافعة المالية والضمانات والسيولة، وتطبيق أقل مبلغ مدعوم والاحتفاظ بالحساسيات المتعلقة بالمعدلات والأرباح ورأس المال العامل وإعادة التمويل.
مثال عملي
المقاسات توضيحية فقط. افترض USD 3 مليون من التدفق النقدي السنوي المستدام المتاح لخدمة الديون، وحد أدنى 1.50x من DSCR وخدمة دين سنوية تبلغ USD 250,000 لكل USD 1 مليون مقترض.
قم بتمرير الجدول أفقيًا لعرض كافة الأعمدة.
| يقيس | حساب | نتيجة |
|---|---|---|
| الحد الأقصى لخدمة الدين السنوية | 3 مليون / 1.50 | USD 2 مليون |
| القدرة على الدين من الخدمة | 2 مليون / 250,000 | USD 8 مليون |
| التدفق النقدي السلبي | 3 مليون × 80% | USD 2.4 مليون |
| الجانب السلبي DSCR على USD 8 مليون | 2.4 مليون / 2 مليون | 1.20x |
| السعة عند 1.50x في الجانب السفلي | 2.4 مليون / 1.50 / 250,000 | USD 6.4 مليون |
تدعم الحالة الأساسية USD 8 مليونًا بموجب الافتراضات؛ الجانب السلبي يدعم USD 6.4 مليون عند 1.50x. قد تؤدي القيود الأخرى إلى تقليل أي من المبلغين.
عملية مراجعة الصفقات المقترحة
تطبيع التدفق النقدي
التوفيق بين الأرباح ورأس المال العامل والنفقات الرأسمالية والضرائب والتعديلات المسموح بها.
خدمة الديون النموذجية
تطبيق المعدل والرسوم والاستهلاك والاستحقاق والالتزامات القائمة.
قيود الاختبار
قارن بين التغطية والرافعة المالية والضمانات والسيولة وقدرة العهد.
التأكيد والموافقة
قم بتشغيل الحالات السلبية وقم بتوثيق القيد الملزم والإرتفاع.
قائمة مراجعة الأدلة
السجل المالي
الحسابات والبيانات المصرفية والتنبؤات ودعم جودة الأرباح.
سجل الديون
التسهيلات الحالية والإيجارات والضمانات والتحوطات وجداول السداد.
الأدلة التجارية
العقود والتركيز وخطوط الأنابيب والنفقات الرأسمالية ومحركات رأس المال العامل.
شروط الائتمان
التسعير المقترح والإطفاء والأمن والعهود والشروط.
إطار القرار
| الموقف | الإجراء المقترح |
|---|---|
| التغطية تدعم المزيد من الديون من الرافعة المالية | استخدم القيد الأدنى المدعوم. |
| تعتمد السعة على الإضافات | التحقق من كل تعديل وإظهار القدرة بدونه. |
| ارتفاع الأسعار | إعادة حساب خدمة الدين ومساحة العهد. |
| النضج يخلق مخاطر إعادة التمويل | نموذج السداد أو إعادة التمويل في ظل حالة الخروج المجهدة. |
الأخطاء الشائعة للتحقق
- تحويل الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك مباشرة إلى قدرة دين دون تعديلات التدفق النقدي.
- تجاهل الالتزامات القائمة والطارئة.
- استخدام نسب الحالة الأساسية دون اختبارات الجانب السلبي.
- التعامل مع شهية المقرضين كدليل على القدرة المستدامة.
اختبار القدرة على الديون
قم بإحضار التدفق النقدي الطبيعي وجدول الديون والشروط المقترحة والحالة السلبية إلى مراجعة قدرة الديون. تحديد قيد الربط قبل تحديد مبلغ المنشأة.
ناقش الصفقةالمراجع الأساسية ونطاق التحرير
- OCC: الإقراض العقاري التجاري
قياس DSCR والنظر في الاستهلاك وتقلب التدفق النقدي. تم التحقق من المرجع 17 سبتمبر 2026. - صندوق النقد الدولي: اختبار التحمل للميزانيات العمومية للشركات
تغطية الفوائد كمؤشر على القدرة على خدمة الديون. تم التحقق من المرجع 17 سبتمبر 2026.
التعليم العام لتمويل الديون. الأرقام افتراضية. تعتمد القدرة وشروط القرض على التدفق النقدي الذي تم التحقق منه والوثائق وسياسة المقرض والتكليف القضائية.
معلومات عامة عن الأعمال. الحصول على المشورة المناسبة للحقائق القانونية والضريبية والمحاسبية والتمويلية. لا يتم تمثيل أي عرض أو التزام المُقرض أو نتيجة المعاملة. تستخدم جميع الأمثلة العملية أرقامًا مفترضة صراحةً. تاريخ المسودة التحريرية: 17 سبتمبر 2026.
