投資家はどの不動産バリュエーション手法を用いるべきか？
資産、キャッシュフロー特性、根拠資料、意思決定目的を反映したバリュエーション手法を選択してください。
不動産バリュエーションでは、一般的にマーケットアプローチ、インカムアプローチ、コストアプローチが用いられます。ディスカウント・キャッシュフロー（DCF）はインカムアプローチの手法であり、根拠に基づく前提条件と割引率を用いて、各期間のキャッシュフローおよびターミナルバリューを算出します。目的、資産種類、開発段階、権利形態、リース、状態、入手可能な市場根拠によって、適切な手法が決まります。必要な場合には、資格を有する評価者から規制に準拠したバリュエーション・オピニオンを取得すべきです。
手法を意思決定に適合させる
取得、開発、資金調達、会計、税務の意思決定では、前提条件、基準、報告が異なることがあります。取引財務モデリングは投資案件を支えることはできますが、必要な場合に規制に準拠した不動産バリュエーションの代わりにはなりません。
手法比較
| アプローチ | 最適な根拠資料 | 主な感応度 |
|---|---|---|
| マーケット | 調整を加えた比較可能な売買または取引。 | 比較可能性、時期、立地、状態。 |
| 収益還元法 | 安定化した維持可能収益と市場利回り。 | 純収益、利回り、空室率、賃貸条件。 |
| 割引キャッシュフロー | 定期的な運営キャッシュフロー、開発キャッシュフロー、売却時キャッシュフロー。 | 予測、時期、割引率、売却時価値。 |
| 原価法 | 土地、置換原価または再調達原価、および減価。 | 原価の根拠、陳腐化、開発者利益。 |
確認済みの公式情報源
| 公式情報源 | なぜ重要か |
|---|---|
| RICS；レッドブック・グローバル基準 | 最新の専門的バリュエーション基準およびガイダンス。 |
| RICS；割引キャッシュフロー・バリュエーション | DCFバリュエーションに関する専門的ガイダンス。 |
| RICS；ESGおよび商業用不動産バリュエーション | 商業用不動産バリュエーションにおけるESGとサステナビリティ要因に関する最新のガイダンス。 |
情報源は2026年9月に確認済みです。規則、基準、市場慣行は変更される可能性があるため、最新の状況については資格を有するアドバイザーにご確認ください。
関連するMatchpointリソース
最終更新: 2026年9月。
主要なアプローチは、マーケット・アプローチ、インカム・アプローチ、コスト・アプローチです。DCFは、明示的な定期キャッシュフロー予測に用いられるインカム手法です。
いいえ。トランザクション・モデリングは投資または資金調達の意思決定を支援するものです。規制対象のバリュエーション意見書には、適切な資格を有するバリュエーターと定められた専門基準が必要となる場合があります。
重要なサステナビリティ要因およびESG要因は、キャッシュフロー、資本的支出、陳腐化、リスク、流動性、市場エビデンスに影響を与える可能性があります。これらの取り扱いについては、裏付けを行い、文書化する必要があります。
