气候韧性开发模型：将高温、水资源和保险纳入可行性分析

1. 将气候韧性纳入可行性模型

常规可行性研究从土地、总建筑面积、建造成本、建设周期、融资、销售或租金、运营成本和退出价值入手。实体气候风险往往较晚才出现在环境报告、设计说明或一般不可预见费中。这种分离削弱了投资决策，因为灾害暴露可能改变若干原有假设。

气候韧性模型从场地和预期用途入手。它识别相关的急性危害，如洪水、风、野火和极端降雨，以及慢性压力，如高温、水资源压力、海平面变化和长期气温。随后考察建筑围护结构、结构、机械系统、排水、通行、公用设施、景观、关键设备和运营程序。分析将每种暴露与一个财务传导渠道联系起来。

五个渠道至关重要。资本支出包括缓解措施、冗余配置、抬高、防护、储存、设备容量配置和监测。运营支出包括能源、水、维护、保险和韧性测试。收入包括可销售性、租金、入住率、服务费以及营业中断。融资包括贷款人尽职调查、契约、保险条件和再融资。剩余价值包括未来买家要求、剩余寿命、运营表现和可保险性。

IPCC 发现，土地利用、建筑形态和基础设施决策塑造城市暴露和适应能力。它指出热浪、干旱、径流变化和洪水是影响基础设施和服务的压力因素。因此，开发模型将选址、设计和运营视为相互关联的投资选择。

该流程是一个决策框架；项目路径取决于证据和设计。

2. 建立权威的场地风险基线

基线应针对具体地点、具体时间，并适合所支持的决策。国家战略描述重大压力和政策方向。建筑规范界定最低要求。项目可行性研究需要场地数据、勘察、标高、水文、排水、公用设施信息、气候预测和计划资产寿命。

《UAE 国家气候变化计划》旨在尽量减少气候风险并提高适应能力。MOCCAE 的国家评估识别了气候相关危害，包括高温、水资源压力和强降雨，并描述了关键行业的适应措施。这些官方来源确立了适应措施的相关性，但它们不能替代场地研究。

对于每种危害，开发商记录数据来源、分辨率、基线期、预测期、情景、置信度、资产寿命和更新日期。历史观测与未来预测应保持区分。模型可以使用多个时间范围，因为施工、稳定运营、贷款到期和退出发生在不同时间。

基线还梳理地块之外的依赖关系。进出道路、变电站、供水、污水、区域供冷、通信、应急响应和邻近排水系统可能决定资产是否仍可使用。建筑可以抵御直接损害，但仍可能因共享系统故障而损失收入。

表1. 场地气候风险证据登记表

所需证据和专业角色取决于地点、资产和决策阶段。

3. 区分致灾因子、暴露、脆弱性和后果

致灾因子是可能造成损害的物理事件或长期状况。暴露识别位于其影响路径上的人员、建筑构件、设备、运营和价值。脆弱性描述对损坏或功能丧失的易感性。后果描述财务、安全和运营结果。

这种区分可防止将地图颜色直接变成财务结论。两个相邻场地可能具有相似的降雨暴露，但因高程、排水、地下室、关键设备、出入通道和维护而承受不同损失。两栋相同的建筑可能因使用情况、营业时间、围护结构性能和制冷冗余而产生不同的高温后果。

风险登记册应追踪完整链条。极端降雨链条可将降雨强度与场外排水、地块进水、地下室进水、电气设备、生命安全、维修、出入通道、租户业务中断、保险和贷款人通知联系起来。高温链条可将室外条件与太阳得热、制冷能力、电力需求、设备降容、室内舒适度、公共空间使用、服务费和租户留存联系起来。

每个链条均配有现有控制措施、建议措施、残余暴露、测试和财务处理。法律合规是一道关口。当资产寿命、用途、融资或运营依赖关系证明其合理性时，投资韧性可能要求高于最低标准的绩效目标。

评分为用于展示优先级排序的管理层假设，并非场地评估。

4. 将高温因素纳入设计与现金流

高温会在开发项目竣工前后产生影响。施工期间，高温可能缩短安全作业窗口、改变施工顺序，并提高福利、制冷和物流要求。运营期间，高温可能增加制冷能耗、峰值容量、设备压力、维护成本和公共空间限制。它还会影响舒适度、租户体验以及户外配套设施的可用性。

热模型首先考虑设计条件和相关时间范围内的未来条件。随后，它测试朝向、遮阳、玻璃、保温、气密性、热质量、通风策略、屋面处理、景观、区域供冷或设备性能、设备工况及控制系统。整栋建筑的能耗与热舒适建模应采用项目特定输入参数。

迪拜市政府表示，《迪拜建筑规范》规定了健康、安全、环境影响和可持续发展方面的最低要求。其配套附表包括热工与空调计算。符合规范提供了必需的基准。投资论证可对照可避免的容量需求、运营成本、更换成本、停机时间和市场目标来测试额外措施。

可行性研究应避免重复计算。性能更高的围护结构可能降低制冷设备和运营能耗，同时增加外立面成本。遮阳可能改善舒适度并减少太阳得热，但会影响建筑外观或可售景观。景观降温可能增加用水需求，除非将种植、灌溉和回用统筹设计。

5. 建立正常运行与中断运行下的水平衡

水通过供应能力、接驳、消耗、水价、景观、制冷、泄漏、处理、储存、回用和应急运行进入可行性研究。仅采用总消耗量假设无法显示哪项干预措施创造价值。

项目水平衡区分饮用水用途、灌溉、制冷、配套设施、清洁、损失、处理水和适用时的回收水源。它记录日需求量、峰值需求、季节性变化范围和临界最低值。并对照公用设施可用性、储存、压力、水质、维护和中断情况检验该平衡。

UAE《2036年水安全战略》旨在维持正常和紧急条件下的用水获取。DEWA 官方报告将水安全与生产、储存、管网韧性和资源效率联系起来。开发商应使用项目当前公用设施要求和容量证据，而不是假设国家目标即可确立地块级服务。

措施可包括高效器具、泄漏检测、压力管理、耐旱景观、灌溉控制、冷凝水回收、处理水接驳、合适的现场处理、储存和应急程序。每项措施都需要进行水质、健康、维护、能源、空间、资本支出和运营审查。缺乏周转和维护的储存可能引入另一项风险。

表2. 开发可行性研究的气候输入参数

估值和处理方式需要结合具体项目建模并寻求专业建议。

6. 将降雨、洪水和排水作为一个系统进行建模

洪水分析应追踪水从源头到后果的全过程。它需考虑降雨、上游汇水区、场外管网、地块竖向、进水口、输水、滞蓄、排放、地下水、海岸相互作用及路径堵塞情形。模型应识别进水路径、水深、流速、持续时间及恢复情况。

关键设备应单独建立台账。电气室、泵、控制设备、发电机、燃料系统、通信、电梯、消防系统、冷库和数据设备可能决定恢复能力。其标高、防护、通道、冗余、备件和测试制度应与业务连续性计划相衔接。

财务情景应包括直接维修、专业费用、清理、租户或买方后果、临时运营、收入损失、保险免赔额、未投保项目、理赔时点及融资占用成本。预防成本与剩余损失应分开列示。某项措施即使能降低预期损失，如果针对的是低后果风险敞口，或带来显著的整个生命周期成本，其经济性仍可能较弱。

开发商还应测试施工阶段的降雨和通行条件。开挖、临时排水、堆放材料和未完工围护结构与竣工建筑具有不同的脆弱性。合同责任、天气预留、保险及应急安排需要与项目进度计划保持一致。

7. 对全生命周期内的适应措施进行定价

适应选项应设定明确的性能目标，而不是笼统的韧性标签。该选项记录包括灾害、组件、设计变更、初始成本、设计依赖、相关隐含影响、运营成本、维护、更换、测试、使用寿命和剩余风险。

财务分析采用增量现金流。初始资本支出可通过避免的基础设计成本、设备小型化、维修减少、停机时间缩短、运营绩效改善或融资收益来抵消。部分收益具有不确定性或难以归因。模型应将其作为情景呈现，而非保证的节约。

时点很重要。被动式场地和结构措施在完成设计或施工后改造可能代价高昂。控制、监测和运营程序通常可以分阶段实施。阶段门应识别不可逆决策、长周期项以及可保留未来灵活性的选项。

开发商可通过四个维度对选项排序：生命安全与强制性要求；关键功能保护；风险调整后的财务价值；以及战略市场或融资价值。对于收益通过罕见事件或终值实现的措施，单一投资回收期并不充分。

数值为管理层假设；工程性能、损失及保险影响需要项目证据支持。

8. 将韧性纳入资金来源、资金用途和应急储备

韧性资本支出应按措施和项目包列入成本计划。将其隐藏在设计深化或一般应急储备中，会使管理层无法看到哪些风险获得了资金支持。资金来源与用途表可列示强制性工程、选定的增强措施、使能基础设施、专业分析、测试及全生命周期储备。

应急储备具有不同作用。它覆盖当前阶段成本和范围中已界定的不确定性，不能替代已知的防洪屏障、冷却冗余或储水要求。一旦选定某项措施，其估算应随设计成熟度和采购状态转入相应的成本工作包。

融资模型应体现提款时点。前期场地工程、公用设施升级和设计研究可能先于产生收入的施工。长交货周期设备可能产生定金和仓储成本。适应措施还可能改变贷款方的技术尽职调查，或绿色与韧性融资的资格；任何融资优惠都需要有现行条款证据。

管理层应比较三种情形：最低合规设计；选定的韧性设计；以及严重残余风险情形。该比较展示开发总成本、股权需求、债务提款、利息、竣工时间、经营结果、保险、预期损失和终值。

表3. 适应措施与融资渠道

各项措施仅供参考；适用性取决于场地、资产、设计及当前要求。

9. 将保险作为设计输入和融资条件

保险应在设计确定之前纳入。开发商需要尽早了解相关风险、可用保障范围、限额、分项限额、免赔额、除外责任、等待期、恢复保额、营业中断、施工期保险、已完工资产保险和贷款人要求。

EIOPA 的灾害保障缺口仪表盘汇集了欧洲各国的经济损失、保险损失、风险评估和保障范围。EIOPA 还描述了承保和定价中的风险预防激励。英格兰银行解释说，物理风险可能影响物业价值、保险可获得性和可负担性、信用风险以及违约损失率。这些官方研究结果展示了金融传导渠道。它们并未确定特定项目可获得的条款。

因此，保险工作流寻求项目承保意向和保障条款措辞。它向经纪人和保险人提供现场研究、设计措施、维护标准、连续性计划和可获得的理赔信息。管理层记录哪些措施影响承保，以及哪些措施在没有保费优惠的情况下仍属审慎。

基准情景将有保险损失和无保险损失分开。保单限额可能不足以应对组合层面事件。高免赔额将频繁损失转移给业主。除外责任、分项限额、聚合、等待期和理赔延迟可能产生流动性需求。即使保险价格削弱可行性，贷款人也可能要求投保。

项目文件和决策权因司法管辖区、政策和融资协议而异。

10. 构建气候调整后的运营模型

韧性取决于移交后的运营。泵、挡水设施、排水、过滤器、传感器、备用系统、储存设施、控制系统、围护结构组件和应急通道需要检查、测试、维护、备件和明确责任人。没有运营预算的设计措施，可能在所要应对的事件发生之前就已退化。

运营模型界定正常、警戒、事件和恢复状态。它明确决策阈值、通知、使用者沟通、承包商支持、主管部门协调、替代通道、关键负荷和恢复优先级。测试应在相关情况下包括外部公用事业中断和同时发生的故障。

可行性包括周期性检查、预防性维护、监测、校准、测试、保险工程、培训和更换。它还包括项目法律和商业结构所允许的物业费或运营成本分摊。未获资金安排的韧性义务可能成为未来业主或社区争议。

数据支持学习。资产记录高温状况、能源、水、泄漏、报警、排水性能、设备故障、事故成本、停机时间、投诉、索赔和恢复情况。管理层将实际表现与设计假设进行比较，并更新控制和储备。

11. 对施工生产率和进度计划进行压力测试

气候暴露对施工阶段的影响可能与对已完工资产的影响不同。高温影响安全作业规范、劳动力排班、设备、养护、材料储存和检查。降雨可能影响土方开挖、临时工程、通行、物流和未完工室内区域。风可能影响起重机、外立面和吊装作业。

进度计划应识别具有天气敏感性的活动、阈值、历史天气预留量、未来条件、替代工序安排和赶工方案。合同条款应界定责任、通知、证据、救济、保险和缓释措施。财务模型不应假设每个天气日都可获得补偿或追回。

生产率假设需要当地承包商意见和现行安全要求。开发商可在允许情况下测试早间或夜间施工、场外制造、临时降温、受保护的物流安排、模块化工序安排和额外浮动时间。每种方案都有成本、审批、劳动力和接口方面的影响。

严重情景将延误与开办费、融资持有成本、销售、交付、约定损害赔偿金、承包商流动性和保险联系起来。组合视角可揭示相关性敞口：多个项目共用同一劳动力、物流路线或受同一天气事件影响。

12. 保护收入、可负担性和客户信任

气候韧性可通过多种机制影响收入。舒适度、运营成本、服务连续性和配套设施可用性会影响客户体验。保险和融资可获得性会影响买方或投资者的尽职调查。中断、损坏和可见故障会影响去化、入住率和声誉。

开发商应避免假设存在普遍适用的韧性溢价。市场证据可能有限、混杂或具有地点特定性。模型改为测试客户细分、竞争供应、已披露特征、服务费影响、证据和下行保护。在交易证据支持之前，任何价格或去化收益仍只是情景假设。

披露应具体。开发项目可以说明已开展的研究、设计目标、所选系统、测试、运营安排和局限性。宽泛声称“气候无忧”或“面向未来”缺乏依据，因为条件、依赖关系和性能可能变化。

可负担性很重要。韧性资本支出可能推高价格或服务费，而更低的能源、用水或预期中断可能降低全生命周期成本。销售和租赁方案应列示当前估计成本和假设，而不承诺未来账单、保险条款或资产价值。

13. 将物理风险与贷款和再融资联系起来

贷款人可能因施工延误、成本超支、抵押品损坏、收入中断、保险缺口和退出价值下降而面临物理气候风险。英格兰银行已说明物理风险如何影响抵押房产价值、保险和违约损失率。项目贷款人将适用其自身政策、技术审查和信贷决策。

融资数据室可包括灾害基线、设计风险登记册、韧性成本计划、许可、技术研究、保险意向、施工控制措施、测试、运营计划和剩余风险说明。开发商将已完成证据与未来承诺区分开来。

贷款条款可能要求保险、准备金、技术签核、竣工测试或持续报告。这些义务会进入进度计划和成本计划。与韧性挂钩的融资主张需要在适用产品下明确资金用途、资格标准、报告和核验路径。

再融资分析采用预期日期的条件，而非假设当前可获得性。它测试物业价值、稳定收入、资本支出准备金、覆盖率、剩余敞口和贷款人意愿。长寿资产可能面临在原贷款之后演变的标准和市场预期。

14. 分别建模预期损失与严重事件流动性

预期年度损失是跨事件严重程度和后果的概率加权指标。它可支持设计方案之间的比较，但取决于数据和建模不确定性。严重事件流动性考察在合理不利事件中，在保险、追偿或再融资款项到位之前需要多少现金。

模型应展示总损害、营业中断、应急费用、免赔额、除外项目、保单限额、理赔时点、承包商或第三方追偿以及业主流动性。应避免将所有保险赔款视为即时或确定。保障范围的解释和理赔取决于保单和事实。

韧性措施可能影响事件频率、损害严重程度、恢复时间，或三者兼有。排水措施可能降低进水概率。抬高电气设备可能降低进水后的后果。业务连续性安排可能缩短收入中断时间，但不减少物理损坏。

管理层将剩余预期损失和严重情景下的流动性与应急资金、准备金、保险及发起人能力进行比较。董事会同时看到经济指标和资金需求。

表4. 保险与自留风险条款清单

条款仅为示例性标题；实际承保范围需经当前经纪人、保险人及法律确认。

15. 使用情景分析，避免虚假精确

气候、施工、运营和市场输入存在不确定性。模型应采用少量透明情景，而不是单一精确调整。基准情景采用选定设计和当前证据。压力情景调整灾害、停运、成本、保险和恢复假设。极端情景检验关联性故障和受限恢复。

时间范围应与决策相匹配。设计条件可覆盖系统的使用寿命。残值可采用预期持有和退出期限。融资分析检验贷款到期和再融资。长寿命结构和场地决策应比可更换的控制措施采用更长的时间范围。

敏感性分析显示哪些输入驱动价值：制冷能耗、水费、适应性资本开支、施工延误、保费、免赔额、停机时间、占用率、租金、售价、退出收益率和索赔时点。各项相互作用很重要。高温和外部电力故障可能叠加。降雨和通道中断可能同时延误维修和客户回流。

董事会获得区间和盈亏平衡点。它可以看到，在未出现价格溢价、保险成本上升、贷款人要求额外保障或严重事件概率变化的情况下，哪种韧性方案仍可行。

百分点影响是用于演示该框架的管理层假设。

16. 构建韧性调整后残值

终值应反映资产在退出时的预期收入、资本开支、市场可售性、融资和风险。气候韧性可通过运营成本、停机时间、保险、必要改造、买方尽职调查以及收益率或估值假设体现。模型应避免在未核对的情况下将同一风险重复计入多个输入项。

退出情景从出售或再融资日的实体风险登记册开始。它识别剩余措施、使用寿命、合规变化、损失历史、保险、维护和运营证据。然后将有依据的影响转化为净营业收入、资本开支准备金或估值情景。

IFC 的建筑韧性指数旨在识别特定地点的灾害与脆弱性、提出措施建议，并通过标准化评级传达韧性。其框架说明结构化披露如何连接开发商、金融机构和保险公司。项目特定的估值仍需当前市场证据和专业分析。

剩余价值委员会应了解韧性是否保护下行风险、支持获得资本、提升流动性或带来市场溢价。这些是不同的命题，需要不同的证据。

17. 构建董事会层面的韧性仪表盘

该仪表盘应将物理证据与财务决策相连接。它按地点和时间范围显示灾害、未解决的设计决策、已获资金支持的适应性资本支出、保险缺口、施工期敞口、运营就绪度、严重事件下的流动性以及剩余价值敏感性。

领先指标包括已完成的研究、无责任人的高风险事项、到期设计关口、长周期措施、保险公司信息缺口和关键系统测试。结果指标包括能源与水资源强度、事故频率、停用时间、损坏、索赔、恢复时间、客户事件和成本偏差。

每个红色事项都对应敞口、决策、责任人和截止期限。综合韧性评分可支持沟通，但应可追溯至底层灾害、系统和证据。

投资组合视图揭示按海岸线、流域、公用事业、保险公司、承包商、设备供应商或客户用途形成的集中度。它们还识别可复用的设计标准和采购机会。

数值为管理层假设，不代表经评估的项目。

18. 开展为期十天的气候韧性可行性诊断

第一天和第二天确认投资决策、场地、资产方案、持有期、开发模式、气候证据、设计阶段、成本计划、保险工作和负责高管。团队建立一份证据登记册和来源层级。

第三天和第四天梳理灾害、依赖关系、暴露系统和后果。场地、土建、结构、围护、机电、景观、公用事业、施工和运营团队检验主要风险链。

第五天和第六天将选定措施转化为设计范围、资本支出、运营支出、进度计划、保险、融资、收入和终值假设。缺失证据和不可逆决策将优先处理。

第七天和第八天构建基准、压力和严重情景。预期损失、停用时间、流动性、保险赔付、再融资和客户影响仍分别可见。

第九天和第十天展示选定的韧性方案、递延选项、剩余风险、决策关口、采购需求、运营义务以及九十天路线图。管理层收到的是经签署的假设登记册，而不是一个未加解释的单一韧性评分。

该诊断抽查源文件和计算。它检查灾害地图是否与地块匹配、设计措施是否体现在图纸和成本中、保险公司是否收到相关证据、运营义务是否已有资金安排，以及财务模型是否采用相同假设。矛盾之处将成为明确的决策事项。

表 5. 十天气候韧性可行性诊断

时间安排取决于项目阶段、信息获取渠道和技术复杂度。

19. 设立九十天韧性价值办公室

前三十天弥补证据缺口并锁定决策规则。团队委托开展优先研究，统一灾害与时间范围口径，明确系统性能目标，获取保险人和贷款人意见，并建立气候调整后的可行性基线。

第31至60天推进所选设计方案。成本规划人员为相关措施和可避免范围定价。项目识别接口与长周期事项。采购文件包含性能、测试和信息要求。保险工作流测试保障范围与自留损失。

第61至90天完成设计阶段关口、极端事件测试、运营要求、客户披露、融资证据和仪表盘控制。剩余风险获得明确验收或进一步处理。定期论坛管理设计、成本、气候数据、保险和市场假设的变更。

变更控制至关重要。移除排水设施、迁移机电设备、更换玻璃幕墙、减少蓄水容量或调整景观可能改变多个财务渠道。每项拟议变更应在批准前显示受影响的灾害链、资本支出节省、运营影响、保险后果和剩余风险。

该办公室维护适合投资委员会、贷款人、保险人、买方或运营方的决策轨迹。它不替代设计师、工程师、成本顾问、保险人、法律顾问和主管部门的法定角色或专业职责。

20. 围绕已落实资金的决策打包咨询工作

场地与可行性诊断可服务于即将进行土地收购、概念审批或投资委员会审议的开发商。付费成果是经核对的风险基线、带成本的方案组合以及经气候调整的可行性决策。

韧性设计与资本办公室可通过设计关口、成本规划、保险人接洽、贷款人尽职调查、采购和测试支持在执行项目。其验收标准与图纸、估算、决策、测试证据和剩余风险审批相挂钩。

组合保险与流动性审查可梳理运营资产中的灾害、保单条款、免赔额、限额、停工时间和极端事件资金安排。成果是按优先级排序的计划，涵盖风险降低、保障决策、准备金和恢复准备就绪度。

定期顾问服务可监测气候数据、法规、保险续保、项目变更、事件、测试、运营表现和组合集中度。该顾问服务需要具名资产、报告覆盖范围、服务水平、决策权和升级标准。

商业资格评估应确认获授权买方、当前场地或组合、有日期的投资或续保决策、证据获取权限、预算路径和已接受的交付成果。对气候风险的一般性担忧并不表明愿意任命顾问。合格机会将研究主题与已落实资金的决策和可衡量的交付成果联系起来。

在场地、决策、证据集和产出已明确的情况下，初始委托的范围可以固定。当出现工程、保险人或主管部门方面的依赖关系时，设计支持和实施需要分为独立阶段。顾问将已签署范围、已接受交付成果、开票和已收取费用对应客户决策进行记录；营销兴趣仍是领先指标。

表6. 付费韧性委托模块

范围、费用、时间安排和成果需根据客户具体情况另行商定。

参考文献

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10. 国际金融公司。《可持续建筑：融资参考指南》。 https://www.ifc.org/content/dam/ifc/doc/2025/sustainable-buildings-finance-reference-guide.pdf
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13. 欧洲保险和职业养老金管理局。应对保障缺口。 https://www.eiopa.europa.eu/browse/sustainable-finance/addressing-protection-gaps_en
14. 英格兰银行。2025年气候相关财务信息披露。 https://www.bankofengland.co.uk/climate-change/the-bank-of-englands-climate-related-financial-disclosure-2025
15. 英格兰银行。加强银行与保险公司管理气候相关风险的方式。 https://www.bankofengland.co.uk/prudential-regulation/publication/2025/april/enhancing-banks-and-insurers-approaches-to-managing-climate-related-risks-consultation-paper

关于作者

Chennakeshav Adya，独立研究员