东南亚热带数据中心在湿度和冷负荷方面的采购努力

介绍

东南亚的数据中心结合了长期基础设施、依赖技术的运营资产和服务业务。在高干球温度、高湿度和季风条件持续存在的环境中会发生排热。与温带市场的同类资产相比，冷却系统通常消耗更多能源，并且空气侧节能时间更少。沿海空气、城市污染物、洪水、水资源限制和电网条件可能会增加特定地点的风险。依赖铭牌兆瓦数和年度用电效率的采购模式可能会忽略这些条件的现金影响。 ^[1][18][20]

买方的任务是确定在合同服务水平内可以出售和运营多少容量、维持该绩效的成本以及交易结束后需要哪些资本项目。该分析需要工程、商业、财务、环境和法律证据。每次调整都应追溯到仪表、合同、维护记录、独立测试、监管要求或透明的场景假设。

1. 定义采集范围

确定交易中包含的法人实体、场地、土地权益、建筑物、电力基础设施、冷却厂、信息技术设备、客户合同、公用事业协议、许可证、员工和知识产权。股票购买可能会转移历史负债和场地许可证。资产购买可能需要同意、更新或新的许可。尽职调查范围必须与所评估的法律结构相匹配。

独立的自营、租赁、合资和管理资产。记录哪一方拥有冷水机、冷却塔、泵、冷却分配装置、发电机、变压器、控制装置和客户装备。确定通用基础设施是否支持排除的资产或第三方。共享工厂可以创建关闭后仍保留的成本分配和运营依赖性。

设置评估日期、测量周期和天气周期。定义已安装、已调试、可用、已签约、已使用和可计费容量。这些措施决不应该被视为可以互换。买方应说明在将产能纳入价格或协同效应计算之前所需的证据。

2. 制定证据必须支持的决定

收购尽职调查应回答明确的决定：继续、重新定价、重组、要求补救、推迟交割或撤回。将这个决定转化为可衡量的问题。核心问题涉及可靠的可销售能力、标准化利润、即时资本支出、维持资本支出、停电概率、客户集中度、公用事业连续性和控制权变更效应。

为每个证据流分配一个所有者。机械工程师评估热性能和资产状况。电气工程师测试电源和冷却的相互作用。商业审查员协调服务水平和客户接受度。财务审查人员重建成本基础。环境和法律顾问测试许可证、水、制冷剂、排放、保险和执法。投资团队将调查结果整合到价值和交易条款中。

使用证据层次结构。校准间隔数据和见证测试提供比年度总结更有力的支持。已执行的合同比管道演示提供更强有力的支持。已付发票和银行记录提供的支持比管理层的估计更有力。明确记录差距并为每个未解决的项目附加结果。

3. 重建外部气候暴露

获取每个地点至少三年每小时的室外干球温度、相对湿度、露点和降雨量数据（如果有）。将现场传感器与独立气象源进行比较。绘制季风季节、最热时段、最高露点时段以及同时发生的湿热事件的地图。年平均值掩盖了驱动冷却峰值和湿度控制的条件。

创建干球温度和露点箱，然后协调每个箱内的冷却功率、水消耗和警报。分析应区分稳定的天气响应和运行异常。在低负荷月份表现良好的设施在高峰环境条件下可能会面临不同的效率和冗余状况。

将预计的气候暴露视为一种情景而不是精确的预测。世界气象组织报告称，整个亚洲的高温和物质极端天气影响不断上升。买方应测试当前的设计利润、防洪和公用设施安排在整个投资期限内是否仍然足够。 ^[21]

4. 使用露点来测试湿度控制

相对湿度随空气温度变化，而露点更一致地跟踪水分含量。因此，ASHRAE 指南使用推荐和允许的环境范围内的露点。买方应检查送风、回风和机架入口温度以及露点和表面温度。当表面低于当地露点时，就会出现冷凝风险。 ^[18]

请求加湿器、除湿盘管、冷冻水温度、冷凝水排放和地板条件的趋势数据。识别长途旅行、快速变化并控制狩猎。检查报警阈值是否反映设备等级和客户要求。稳定的年平均值可以与影响服务风险的反复短途旅行共存。

在工厂转换、维护、低负载和停电后重新启动期间测试湿度控制。这些状态会产生与正常操作不同的气流和盘管条件。检查管道保温层、阀体、地板贯穿件和冷表面是否有污渍、腐蚀或历史凝结痕迹。

5. 区分室外条件和数据大厅条件

室外热量和湿度通过通风、加压、开门、装载活动、围护结构泄漏和维护实践进入资产。测量外部空气量以及调节外部空气量所需的能量。验证加压目标、前厅、门密封件和装载程序是否按设计运行。

通过机架入口绘制大厅级别的状况，而不是依赖少量的房间传感器。平均值可以隐藏热点、冷空气旁路和再循环。查看传感器密度、放置、校准历史和更换记录。将机架入口条件与设备类别和客户合同进行比较。

将设计条件与操作设定点分开。工厂可能能够在较高的供应温度下运行，而客户要求或旧设备会施加较低的设定点。买方应使用合同和技术上可以实现的条件对资产进行估值。

6. 评估设计日和同时出现的高峰需求

重建信息技术负载、冷却需求、湿度控制、泵、风扇和辅助设备的同时峰值。当用户负荷和恶劣天气重叠时，可能会出现电力高峰。因此，需求费用、变压器限制和发电机负载可能取决于冷却系统和服务器。

根据最近的现场数据检查工程设计日假设。记录干球温度、湿球温度、露点、降雨量和风力状况。检查此时工厂冗余是否仍然可用。当所有运行单元都需要满足峰值负载时，标称 N+1 配置可能会失去冗余。

测试未来机架密度、合同扩展和设备性能下降的影响。如果在规定的信息技术兆瓦额定值之前出现冷却、电力或冗余限制，则应减少容量。

7. 标准化 PUE 和 WUE

电力使用效率是设施总能源除以信息技术设备能源。用水效率衡量用水与信息技术能源的关系。这两个指标都需要对齐的边界、校准的仪表和规定的周期。 ISO 标准提供了定义，而本地方案可能会添加阈值或报告条件。 ^[22][23]

根据源数据重新计算每月和每小时指标。验证办公室、照明、网络机房、区域制冷、租户设备、现场发电和共享工厂是否位于报告的边界内。比较设计 PUE、合同 PUE 和实测 PUE。调查丢失的数据和手动覆盖。

在比较站点之前对利用率和天气进行标准化。冷却装置在低负荷下运行效率低下。更好的年度 PUE 可能反映了更高的利用率，而不是更先进的设备。用水应分为冷却、加湿、生活、清洁等过程。

8. 检查建筑管理和控制数据

从建筑管理、电力监控、数据中心基础设施管理和维护系统获得本地导出。为销售准备的报告可能会省略警报、覆盖或不完整的标签。保留时间戳、单位、传感器标识符和质量标志。

识别手动强制、禁用或替换的点。检查警报频率、持续时间、确认和关闭。将控制序列与调试文件和实际趋势行为进行比较。定速运行、同时加热和冷却、不稳定的阀门控制和不良的工厂分级都会产生经常性成本。

评估关闭后的数据保留和访问。专有控制系统可能需要许可证、供应商凭证或云订阅。确认相关的源代码、配置和管理权限。买方应将无法访问的控制视为运营和过渡风险。

9. 测试传感器完整性和校准

库存温度、湿度、露点、流量、压力、功率和水表。记录品牌、型号、位置、范围、精度、校准日期和数据所有者。检查关键计算是否依赖于没有冗余或合理性检查的单点。

进行样品校准和交叉检查。便携式参考仪器可以测试机架入口条件。临时流量计可以测试冷冻水或冷凝水读数。公用事业发票可以核对电费和水费总额。无法解释的重大差异应保持开放状态，直至解决。

量化测量不确定性的财务影响。 PUE 百分之几的调整可以大规模改变年度电力成本。错误的流量测量可能会错误地表述冷却能力和效率。当测量系统无法支持单一估计时，评估模型应使用一个范围。

10. 协调设备类别和客户义务

列出材料客户设备的环境等级、入口温度范围、湿度范围和冷却要求。 ASHRAE 类别提供了一个通用框架，而制造商保修条件和客户合同则管理目标资产。高密度设备可能使用与通用服务器更窄或不同的条件。 ^[18][19]

将每个客户大厅映射到设备类别和商定的服务级别。审查谁批准设定点变更以及谁承担效率成本。买方不应假设无需进行设备和合同审查就可以在传统客户群中实施热带操作标准。

确定环境游览的合同补救措施，包括服务积分、终止权和赔偿。将合同测量点与设施传感器进行比较。即使工厂在其自己的设计限制内运行，不一致的定义也会引起争议。

11. 识别污染和腐蚀暴露

高湿度会增加存在空气污染物或盐的腐蚀风险。 ASHRAE 指南指出了水分、气体污染与铜和银腐蚀之间的关系。因此，沿海暴露、附近工业、建筑扬尘和交通污染应纳入现场审查范围。 ^[17][18]

检查颗粒物和气体污染监测、过滤器等级、更换记录和腐蚀试样（如果使用）。检查印刷电路板、电气柜、母线、热交换器和室外盘管是否有沉积物或腐蚀。记录设备保修是否施加环境限制。

估算清洁、过滤、涂层、更换和监控成本。将反复出现的污染视为一种运行状况，而不是一次性缺陷。在当前控制措施不足的情况下，买方可能需要资本支出储备和修订的维护计划。

12. 检查冷凝和进水历史

查看冷凝、屋顶泄漏、管道故障、排水管堵塞、洪水和水检测的事件日志。追踪每个事件的原因、受影响的设备、停机时间、补救措施和保险赔偿。查找同一工厂或同一季节重复发生的事件。

检查冷管、阀门和冷却分配装置的绝缘连续性。检查蒸汽屏障、排水盘、斜坡、疏水阀和冷凝水泵。检查泄漏检测覆盖范围和警报响应。目视调查应包括高架地板、天花板空隙、服务走廊和装载区域。

将暴露转化为失败场景。反复出现的小泄漏会影响客户信心和维护成本。共模管道故障可能会导致严重停机。交易响应可能包括成交前修复、托管、特定赔偿或价格调整。

13. 绘制完整的热链图

跟踪热量从处理器和机架到室内空气或冷却剂、冷却分配装置、设施水回路、冷却器或干冷却器、热交换器和最终排热。记录每个接口的温度、流量、压力和容量。确定所有权和保修范围。

根据环境条件、污垢、冗余和预期设备退化计算降额后的可用热容量。将结果与已安装和承包的信息技术负载进行比较。共享集管、尺寸过小的泵或控制限制可能会在主冷水机达到铭牌输出之前限制容量。

查看液冷机架的接口文档。冷却剂化学、材料兼容性、过滤、泄漏检测、压力控制和调试责任需要明确的所有权。缺少接口义务可能会产生技术和合同风险。

14. 评估空气管理

检查热通道或冷通道密封、消隐面板、电缆开口、地砖、机架放置和回风路径。有选择地使用计算流体动力学来测试高密度或不规则的大厅，然后根据测量的温度和气流验证模型。

计算回水温度指数或其他适当的记录空气管理措施。新加坡数据中心绿色标志认可其效率框架内的空气管理和更高的送风温度。该标准要求在有意义的负载条件下进行测量，而不是单个设计点。 ^[4]

估计纠正工作的成本和停电要求。许多气流改进都是适度的资本支出项目，而重大的遏制或分配变化可能会扰乱客户。反映运营模型中的实施时间。

15. 评估液体冷却准备情况

确定当前和计划的机架密度、客户设备路线图和液体冷却承诺。检查可用的地板负载、管道路线、水质、冷却分配单元空间、电力容量和维护通道。确认该设施是否可以支持直接芯片、后门或沉浸式系统。

将 ASHRAE 设施水等级和制造商限制应用于提议的设计。较高的设施水温可能会减少机械制冷，具体取决于设备资格和当地环境条件。买家应该对每年的小时数和高峰状况进行建模，而不是从类别标签中推断节省的费用。 ^[19]

将基础建设工作与客户特定的装修分开。确定谁资助和拥有冷却分配装置、歧管、软管、流体和控制装置。合同条款应涉及验收、泄漏、保修、搬迁和更新。

16. 测试冷冻水设备性能

在数据允许的情况下，重建 25%、50%、75% 和 100% 负载下的工厂效率。包括冷水机、冷凝泵、冷冻水泵、冷却塔、空气处理器和湿度控制设备。 GMDC 2024 框架使用冷却系统总效率并考虑部分负载条件。 ^[4]

检查排序、最小流量、温度差、污垢、接近温度和变速运行。将设计曲线与运行趋势进行比较。不良的分级可能会在低利用率期间产生巨大的成本，而结垢的热交换器会降低峰值容量。

评估制冷剂类型、充注量、泄漏历史、监管风险、服务可用性和更换计划。包括重大检修时间和长期组件以维持资本支出。

17. 评估散热和水依赖性

确定该地点是否使用冷却塔、干式冷却器、绝热系统、区域冷却、海水或其他排热方法。绘制水源、处理、储存、排污、排放和应急供应图。与消费分开提取。

新加坡公布的行业基准报告显示，数据中心用水效率指标中位数为每兆瓦时 2.1 立方米。马来西亚的可持续数据中心指南建议将用水效率设计为每兆瓦时 2.2 立方米或更低，并在十年内将相关激励应用提高到 2.0。这些值是参考点。资产性能取决于边界、气候、设计和负载。 ^[5][10]

将水和电一起建模。干运行可以减少水消耗，同时增加峰值电力需求。蒸发操作可以提高能源效率，同时增加水暴露。重视综合成本、弹性和监管地位。

18. 测试冗余和故障模式

绘制电力和热力系统的单线图。识别正常、维护和故障状态下的 N、N+1、2N 和共享组件。确认规定的冗余是否能够承受峰值环境条件和合同负载。

审查集成系统测试、黑色建筑测试、公用设施故障、发电机运行、冷水机组故障、泵故障、控制故障和网络丢失。确认自动顺序和恢复时间。在交易时间表允许的情况下，见证选定的测试。

建立包含概率、后果、检测、缓解和残余风险的故障模式登记册。共模控制、接头、水源或软件可以消除组件级冗余。将每个关键风险与资本支出、保险和交易保护联系起来。

19. 协调电力和冷却限制

计算冷却后信息技术负载可用的功率以及不利环境条件下的辅助消耗。当冷却需求增加时，固定公用设施连接可以支持更少的可销售兆瓦电量。因此，买方应该重视可靠的净信息技术能力。

审查合同公用事业容量、连接权、需求费用、电能质量、限电、可再生能源安排和扩张里程碑。泰国的政策更新和投资便利化措施将电力准备和清洁能源获取视为数据中心项目的物质限制。 ^[12][13]

在满冷负载下测试备用发电。验证燃料储存、加油、排放许可证和维护。在电网中断和过渡到备用电源期间必须保持冷却可用。

20. 审查维护质量和资产状况

协调预防性维护计划、已完成的工作订单、状态监控、故障日志、供应商报告和备件库存。将维护支出与制造商的要求和观察到的物理状况进行比较。

识别延期检修、临时维修、过时的控制装置和不受支持的设备。估计修复的成本和中断窗口。将即时追赶性资本支出与经常性维持性资本支出和增长性资本支出分开。

审查员工能力、轮班范围、升级程序和供应商依赖性。资产可能拥有现代化的设备和薄弱的运营控制。保留和过渡安排应保护关键技术知识。

21. 制定生命周期资本支出计划

为剩余使用寿命、大修、更换、效率升级和扩建制定资产计划。包括冷却器、塔、泵、空气处理器、冷却分配装置、控制器、传感器、水处理、发电机、开关设备和电池。

估计安装成本、交货时间、停电要求以及通货膨胀或外汇风险。避免重复计算已反映在维护条款或卖方承诺中的资本支出。仅在明确定义场景时才应用概率权重。

估值模型应分别显示立即补救、承诺扩张、维持资本支出和可选增强。这些类别对企业价值、融资和回报的影响不同。

22. 测试许可和控制权变更

准备国家和场地许可证登记册，涵盖土地、建筑、电力、水、排放、消防、环境、制冷剂、电信、数据保护和运营审批。记录到期、续订、条件、报告和执行历史记录。

确定控制权变更、转让和所有权限制。新加坡、马来西亚和泰国各自采用不同的基础设施政策、投资激励和运营标准组合。买方应获取当地法律建议，而不是应用地区假设。 ^[2][9][12]

确认税收优惠、土地权、公用事业分配和绿色认证是否在交易中继续存在。将所需的同意作为先决条件或明确定价的风险。

23. 协调客户合同与实际容量

将每个客户合同映射到大厅、机架、功率密度、冷却模式、预留容量、最低承诺、斜坡时间表和服务水平。将合同容量与委托容量和可用容量进行比较。确定重叠的保留或未实现的承诺。

审查电力、水、碳和监管成本的转嫁机制。确定操作员是否仍然存在冷却效率低下的问题或者可以恢复。测试指数化、货币、终止和续订。

根据仪表数据和现金收据验证账单。合同规定的兆瓦不一定是计费或收取的。估值模型应使用证据加权的现金能力桥梁。

24. 量化服务积分和中断风险

从客户合同中提取可用性、温度、湿度和响应时间义务。将事件与已发放的积分、有争议的索赔和合同上限进行核对。检查卖家在收入或运营成本中记录的信用是否一致。

根据历史频率、合同条款和修正的风险估计预期的年度服务信用拨备。分别对严重但合理的事件进行建模。审查客户终止权和风险集中度。

保险不能取代服务义务。确认承保范围、除外责任、免赔额、次级限额、通知和业务中断依据。将未保险的合同负债视为交易风险的一部分。

25.审查保险和损失历史

获取财产、机械故障、网络、环境、责任和业务中断政策。审查申报价值、赔偿期限、免赔额以及洪水、腐蚀、逐渐恶化和公用设施中断的除外情况。

将索赔、未遂事故和未保险损失与维护和事故记录进行核对。即使索赔低于免赔额，重复出现的小事件也可能会暴露出控制薄弱的情况。

评估买方是否可以提供同等的保险，以及保费或条款在成交后是否会发生变化。包括 EBITDA 中的标准化成本以及交易保护中的任何覆盖范围差距。

26. 适用国家和监管环境

新加坡提供该地区最发达的热带数据中心标准，包括 SS 697:2023、SS 715:2025 和 GMDC 2024。马来西亚的可持续发展准则将激励资格与效率、碳和水措施联系起来。泰国修改了促销条件，强调用电效率、先进计算和国内经济贡献。印度尼西亚、菲律宾和越南要求对公用事业、数据规则、许可证和投资条件进行具体地点的审查。 ^{[2][3][4][9][12]}

使用这些框架作为尽职调查的输入。与当地顾问确认适用性、过渡安排和执行情况。认证可以支持证据，而衡量的操作和合同合规性仍然是决定性的。

在估值模型中保留单独的国家案例。关税、税收、公用事业供应、水规则、外资所有权和货币风险不应被纳入单一区域平均水平。

27.审查网络和数据治理依赖性

冷却、电气和安全系统越来越依赖网络控制、远程供应商和云服务。库存控制系统架构、远程访问、特权帐户、修补、备份、事件响应和供应商支持。确认买方将收到管理凭据和配置。

审查适用的数据本地化、隐私和关键基础设施义务。客户合同可能会施加额外的控制。网络尽职调查应涵盖信息技术和运营技术。

对控制系统丢失的操作后果进行建模。安全的手动操作模式、经过测试的备份和明确的供应商支持可以降低恢复风险。包括必要时的修复资本支出和过渡服务。

28. 测试自然气候和防洪能力

检查标高、排水、洪水图、屋顶设计、风暴露、避雷和通道。即使数据大厅保持干燥，热带降雨也会中断公用事业和物流。评估水泵、屏障、排水维护和应急程序。

按海拔和洪水路径绘制关键工厂地图。地下室和地面开关设备、发电机、燃料系统、泵和网络入口可能会产生集中暴露。将设计基础与观测到的事件和更新的气候数据进行比较。

将物理风险转化为资本支出、停机场景、保险和估值。使用当地工程和气候证据。避免将区域气候预测视为特定地点的预测。

29.构建标准化EBITDA

从审计后的收入和运营成本开始，然后核对每月管理账户、发票、仪表和客户数据。将经常性业务与建筑、装修、转嫁收入、补助金、保险赔偿和一次性项目分开。

使用经过验证的运营基准使电力、水、维护、软件、人员配备、保险和服务信贷标准化。添加所需控制和监控的经常性成本。避免增加需要未经批准的资本支出或客户同意的节省。

创建从报告的 EBITDA 到调整后的 EBITDA 的桥梁，并为每行提供证据。区分运行率调整、预计调整和买方协同效应。基本估值应使用当前合同下可用的现金流量和已计算成本的补救计划。

30. 搭建估值桥梁

应用适合资产和交易的企业价值方法，然后用贴现现金流和重置或开发成本证据进行测试。一致使用调整后的EBITDA、可靠的可销售能力和合同现金流量。

扣除立即补救措施、无资金支持的承诺资本支出、债务类负债、客户退款和营运资本赤字。价格不确定性来自范围、托管、保留或或有考虑，而不是不受支持的精度。

对利用率、实现价格、电力成本、冷却效率、服务积分、资本支出和估值倍数表现出敏感性。投资委员会应该看看哪些技术发现可以推动价值。

31.应用假设的收购案例

假设目标包括三个东南亚站点，信息技术装机容量为 24 兆瓦，投产容量为 21 兆瓦，平均利用负载为 17 兆瓦。报告的年收入为 USD 78 million，报告的 EBITDA 为 USD 32 million。

Diligence 确定了 USD 18 million 的即时冷却、控制和水系统资本支出。天气和利用正常化增加年度运营成本USD 2.6 million。历史事件和客户条款支持 USD 1.4 million 预期的年度服务信用条款。因此，调整后的 EBITDA 为 USD 28 million。

在 14.0 倍报道 EBITDA 时，标题企业价值为 USD 448 million。将 12.5 倍应用于调整后的 EBITDA 得到 USD 350 million。扣除直接资本支出产生说明性调整后的企业价值 USD 332 million。所有数字完全是假设的。

32. 运行操作和气候场景

对较高环境温度、较高露点、较低利用率、客户密度增加、电费增加、用水限制、冷水机组故障、控制故障和延迟改造等情况进行建模。结合不利情况下的相关风险。

假设的中心案例使用调整后的 EBITDA 的 USD 28 million 和直接资本支出的 USD 18 million。不利情况假设 USD 25 million 为 EBITDA，USD 27 million 资本支出为 11.5 倍，在 USD 260.5 million 立即资本支出后产生说明性企业价值。

说明哪些行动可以减少每个缺点。临时流动性并不能解决热容量不足的问题。客户重新定价并不能解决许可缺口。将每种风险与工程、商业、融资或合同应对措施相匹配。

33. 确定购买价格和结算调整

定义现金、债务、租赁、客户存款、递延收入、未付资本支出、供应商索赔、服务信贷和营运资金的处理。冷却改造承诺和未完成的采购订单可能会产生类似债务的项目。

使用与可用记录和交易风险一致的锁箱或完成账户机制。防止价值泄漏以及签署和交割之间的异常维护延迟。

为公用事业同意、客户同意、保险、关键许可证、关键维修和控制系统访问设定基于证据的关闭条件。通过托管、保留或或有对价分配剩余的不确定性。

34. 将尽职调查转化为交易保护

起草有关容量、环境条件、仪表数据、维护、事故、服务信用、许可证、公用事业权利、用水、制冷剂、保险和客户合同的陈述。使用具体的披露时间表和定义的测量周期。

考虑对已知缺陷、监管不合规、未公开事件和交割前客户索赔的赔偿。与法律顾问一起确定生存、上限、篮子、安全和索赔程序。

对于绩效不确定性，请使用可衡量的收益或价格调整标准。避免成交后由买方单独控制的指标。条件应指定数据源、会计政策、传感器完整性和争议解决。

35. 规划过渡服务和供应商连续性

确定不会自动转移的系统、许可证、供应商合同、员工和操作程序。根据需要准备用于监控、计费、客户支持、采购和专业维护的过渡服务协议。

确保冷却供应商的保修、软件许可、备件和服务承诺。检查分配和地域覆盖范围。买方应该了解资产在第一个晚上、第一个维护窗口和关闭后的第一个重大警报期间的运行情况。

创建凭证、配置和文档移交计划。在卖家退出之前测试备份恢复和紧急联系人。

36. 制定第一个100天价值控制计划

优先考虑安全性、服务连续性和证据质量。校准关键传感器、关闭紧急维护、验证警报、保护管理访问并建立日常操作仪表板。推迟酌情优化，直到基线控制可靠为止。

与客户和供应商协调实施已计算成本的热修复计划。确认停电窗口、临时冷却和验收测试。根据交易模型跟踪资本支出。

重新预测 EBITDA、30、60 和 100 天的资本支出和可销售产能。将偏差上报给董事会和贷方。通过保留证据和通知期限来保留购买协议下的索赔权利。

37. 制定投资委员会决策

投资文件应说明可靠的可销售能力、调整后的EBITDA、即时和持续的资本支出、主要故障模式、客户风险、公用事业权利、许可证状态和交易保护。它应该区分观察到的证据和假设的场景。

仅当价格和法律结构反映了剩余风险并且买方有可行的补救计划时才继续进行。如果正常现金流或资本支出与卖方情况存在重大差异，则重新定价。如果关键同意、公用事业权利或测试仍未解决，则推迟交割。当资产无法在可接受的资本和风险范围内满足服务义务时提取。

技术报告、估值模型、融资案例、购买协议和百日计划应共用一套定义和数据。

附录 A 热带热模型

构建包含室外干球温度、相对湿度、露点、信息技术负载、供电温度、冷却功率、泵和风扇功率、用水量和警报的每小时模型。将总计与公用事业发票以及报告的 PUE 和 WUE 进行核对。

对每个工厂配置和负载范围使用单独的曲线。记录污垢、冗余、控制顺序和设备退化的假设。保留原始数据、转换和模型版本。

输出每月能源、峰值需求、冷却系统效率、用水量、热余量和偏移时间。将模型与运营预测和估值调整联系起来。

附录 B. 最低限度确认证据

获取公用事业协议和发票、每小时电表数据、建筑管理导出、传感器库存和校准证书、设计图纸、调试报告、综合测试、维护记录、事故日志、保险索赔、许可证、用水记录、制冷剂记录、客户合同、服务信用计算和资本支出报价。

对于每个项目，记录期限、来源、所有者、完整性和例外情况。保留本机文件和元数据。使摘要与源系统一致。

需要对未解决的重大问题进行独立测试。卖方准备的演示文稿可以引导问题，但不能取代确认性证据。

附录 C. 假设的工作案例

目标装机容量为24兆瓦，投产容量为21兆瓦，平均利用负荷为17兆瓦。报告收入为 USD 78 million，报告 EBITDA 为 USD 32 million。尽职调整包括经常性运营成本的 USD 2.6 million 和预期年度服务积分的 USD 1.4 million，产生调整后的 EBITDA 的 USD 28 million。

立即冷却、控制和水系统资本支出为 USD 18 million。报告 EBITDA 14.0 倍的标题企业价值为 USD 448 million。调整后的企业价值为调整后的 12.5 倍 EBITDA，减去直接资本支出，为 USD 332 million。不利情况使用EBITDA的USD 25 million，立即资本支出的USD 27 million和11.5倍，产生USD 260.5 million。所有数字完全是假设的。

附录 D. 投资委员会问题

哪些容量可以通过合同冗余在不利的环境条件下运行？哪些传感器和仪表支持这个结论？天气、使用、维护和服务信用正常化后，EBITDA 有多少变化？交割前、前 100 天以及持有期内需要多少资本支出？

哪些客户、公用事业、水、许可证和供应商权利在控制权变更后仍然有效？哪些风险仍未投保或不受限制？交易保护如何解决已知缺陷和证据差距？

中心案例和不利案例的价格和回报范围是多少？哪些假设取决于管理层的估计，哪些证据可以推翻这些假设？

附录 E. 情景治理

为每个假设分配来源、日期、所有者、置信度和批准。将观察到的数据、合同条款、工程估算和假设情景分开。对模型进行版本控制并保存更改日志。

使用中心案例、定义的个体应力和组合的不利案例。在资助和批准扶持行动之前，避免结合不相容的假设或节省资金。

设置价格变动、托管、成交条件和提款的阈值。当新证据改变关键假设时，重新审视决策。

附录 F. 数据字典

装机容量是铭牌上实际存在的信息技术容量。投产容量已通过规定的综合测试。可用容量可以在冗余和环境限制内运行。合同容量是根据已执行的客户合同保留的。已利用容量承载客户负载。可计费容量满足计费条件。所收取的收入均以现金形式收到。

干球温度测量空气温度。相对湿度表示相对于该温度下饱和度的湿度。露点表示冷凝开始的温度。 PUE 是设施总能源除以信息技术能源。 WUE 是在规定范围内用水量除以信息技术能源。

在工程、商业、财务和法律工作流程中一致使用这些定义。

附录 G. 决策数字和表格

高层框架；与当地顾问核实当前要求。

提议的买方请求清单。

拟议的框架；严重程度取决于现场证据。

除非另有说明，否则建议的框架。

完全是假设的； USD万元除倍数。

条款需要特定于交易的法律建议。

除非另有说明，否则建议的框架。

来源

1. 国际能源署，AI 的能源需求，能源和 AI，2025 年。 阅读主要来源
2. Infocomm 媒体发展局，绿色数据中心路线图。 阅读主要来源
3. Infocomm 媒体发展局，热带数据中心标准 SS 697:2023。 阅读主要来源
4. 建设局和信息通信媒体发展局，2024 年数据中心绿色标志。 阅读主要来源
5. PUB 新加坡国家水务局，部门用水效率基准。 阅读主要来源
6. PUB 新加坡国家水务局，2024 年节水奖。 阅读主要来源
7. Infocomm 媒体发展局，绿色数据中心标准 SS 564。 阅读主要来源
8. 信息通信媒体发展局，新加坡数据中心 IT 能源效率标准 SS 715:2025。 阅读主要来源
9. 马来西亚投资发展局，数据中心可持续发展指南。 阅读主要来源
10. 马来西亚投资发展局，可持续基础设施当地影响，2025 年 5 月 30 日。 阅读主要来源
11. 泰国投资委员会，2025 年上半年投资申请和数据中心项目。 阅读主要来源
12. 泰国投资委员会，数据中心投资的更高技术和人力资源要求，2025 年 5 月 19 日。 阅读主要来源
13. 泰国投资委员会，2025 年投资促进指南。 阅读主要来源
14. 泰国投资委员会、泰国快速通行证和电力准备措施。 阅读主要来源
15. 印度尼西亚通信和数字事务部，国家数据中心运营准备情况更新，2025 年 5 月 2 日。 阅读主要来源
16. 东盟能源中心，数据中心人工智能的兴起和东盟脱碳。 阅读主要来源
17. ASHRAE，数据中心气体和颗粒污染指南。 阅读主要来源
18. ASHRAE 手册，数据中心和电信设施，第 20 章。 阅读主要来源
19. ASHRAE，主流数据中心液体冷却的出现和扩展。 阅读主要来源
20. ASHRAE，水冷服务器通用设计组件和流程。 阅读主要来源
21. 世界气象组织，2025 年亚洲气候状况。 阅读主要来源
22. 国际标准化组织，ISO IEC 30134-2 电力使用效率。 阅读主要来源
23. 国际标准化组织，ISO IEC 30134-9 用水效率。 阅读主要来源
24. 国际能源署，2026 年东南亚能源展望。 阅读主要来源
25. 国际能源署，能源和 AI 执行摘要，2025 年。 阅读主要来源
26. IFRS 基金会、IFRS 3 企业合并。 阅读主要来源
27. IFRS 基金会，IFRS 13 公允价值计量。 阅读主要来源
28. IFRS 基金会，IAS 36 资产减值。 阅读主要来源
29. IFRS 基金会、IFRS S2 气候相关披露。 阅读主要来源
30. 开放计算项目基金会、高级冷却解决方案项目。 阅读主要来源